La inversión hotelera en España se multiplicó en 2015 por 2,4 veces respecto a 2014 y alcanzó los 2.614 millones de euros (considerando hoteles en funcionamiento e inversión en inmuebles para reconversión en hotel), lo cual supone una cifra histórica al superar con holgura el anterior récord de 1.780 millones de euros logrado en 2006. Igualmente, el año pasado se transaccionaron en nuestro país un total de 132 hoteles y 29.081 habitaciones frente a los 50 hoteles y 8.861 habitaciones del 2014. Son las principales conclusiones presentadas por Miguel Vázquez, socio de la División de Hoteles de irea, extraídos del Informe “Radiografía del Mercado de Inversión Hotelera en España en 2015”, que elabora la firma de servicios de asesoramiento financiero, corporate finance y consultoría estratégica desde hace una década.

Vázquez ha explicado que “la buena dinámica de la economía española durante el 2015, unido al extraordinario momento del turismo, centran el interés de los inversores en el sector hotelero, que no sólo incrementa sus cifras anuales de inversión, sino que también gana cuota dentro del mercado de inversión inmobiliaria total”. Así, se estima que el sector hotelero elevó su participación al 20% en 2015, frente al 11% del año anterior.

Por lo que se refiere al perfil de los inversores, irea destaca el papel que han jugado las SOCIMIS, que se han convertido en el principal dinamizador del mercado. La apuesta de estos vehículos por el sector hotelero ha sido muy relevante en 2015 y el volumen de inversión materializado alcanza los 984 millones de euros (40% del total). Las SOCIMIS más activas durante el año pasado fueron Hispania y Merlín Properties. Hispania adquirió un total 26 hoteles y 8.753 habitaciones estructuradas en 8 transacciones, la mayoría de portfolio, mientras que Merlin Properties se hizo con una cartera de 11 hoteles y 2.157 habitaciones incluidas en la operación de compra de Testa Inmuebles.

Las operaciones de portfolio han sido particularmente relevantes en 2015, multiplicando su volumen por 13 respecto al año anterior, lo cual pone de manifiesto el interés de los inversores institucionales en España, en busca de operaciones de tamaño. Así, las 10 principales operaciones del año concentran el 42% de la inversión y superan individualmente un volumen mínimo de 40 millones de euros.

Los activos singulares siguen en el punto de mira

En 2015, la operación más destacada ha sido la compra del Hotel Ritz en Madrid por parte de Mandarin Oriental y Olayan Group. La operación supuso una cifra de inversión de 130 millones de euros (778.443 euros por habitación) sin contar la inversión adicional prevista para la reconversión del hotel. Esta operación sirve además para situar una cifra de referencia en el mercado de gran lujo de la ciudad de Madrid.

El segmento vacacional repite por segundo año consecutivo como principal foco de inversión y supone un 54% del total del volumen invertido. Geográficamente destaca la intensa actividad inversora en Canarias, donde el volumen invertido se quintuplica respecto al 2014 alcanzando los 683 millones de euros (incremento de 547 millones de euros) y Baleares, con 418 millones de euros (incremento de 231 millones de euros).

La inversión en hoteles supera en 2015 su mejor “marca” a nivel histórico y se eleva hasta los 2.614 millones de euros, multiplicándose por 2,4 veces respecto a 2014

Respecto a los destinos urbanos, Madrid y Barcelona siguen dominando el mercado y se comportan de manera muy positiva, si bien Madrid registra un espectacular crecimiento acumulando un volumen de inversión de 582 millones de euros frente a los 383 de Barcelona. Destaca también el dinamismo de mercados como el de Málaga, que anota 9 transacciones hoteleras durante el 2015 y un volumen total de inversión de 173 millones de euros.

Por su parte, la inversión en inmuebles para su reconversión a uso hotelero alcanza la cifra de 144 millones de euros y retrocede con respecto a los dos últimos años; en Barcelona, como consecuencia de la paralización de este tipo de inversión por los efectos de la moratoria para nuevos proyectos hoteleros, y en Madrid, por la pérdida de peso de los proyectos singulares, que en los últimos años habían tenido un papel destacado (por ejemplo el proyecto Canalejas). No obstante, se mantiene este tipo de inversión en Madrid, aunque para proyectos más pequeños, donde fondos de inversión como Platinum Estates o Activum, se están mostrando particularmente activos. Es destacable además la aparición, por primera vez después de la crisis, de operaciones de compra de suelo para proyectos hoteleros, de momento en localizaciones prime de costa.

807 millones de inversión internacional

La inversión internacional sigue creciendo en España (807 millones de euros en 2015, +37% respecto a 2014). Aumenta el capital extranjero procedente de Estados Unidos y Asia (Hong Kong, China y Singapur fundamentalmente), que destinan 159 y 198 millones de euros respectivamente, incrementando su apuesta por el sector hotelero Español. La inversión procedente de países de Oriente Medio se mantiene estable respecto al ejercicio 2014 en 138 millones. Una de las inversiones más destacables ha sido la del fondo soberano de Omán que adquirió el hotel Hilton de Barcelona el pasado diciembre por 60 millones de euros.

Por último, se mantiene la actividad en torno a las operaciones de carteras de deuda. En 2015 el volumen de deuda transaccionado se situó en 466 millones de euros, si bien disminuyó respecto a 2014, el año del boom en este tipo de transacciones, en el que se registró un volumen superior a los 1.000 millones de euros.

Vázquez destacó que los datos anteriores evidencian la notable mejora del mercado de inversión hotelera en España, y la entrada del mismo en un una fase de mayor normalidad que implicará, tal y como ya se ha empezado a notar en 2015, la paulatina retirada de los inversores oportunistas y la llegada de nuevos inversores con una visión de permanencia a largo plazo.

Perspectivas en 2016

Miguel Vázquez ha explicado también que “teniendo en cuenta que los mercados de capitales, tanto equity como deuda, cuentan con enorme liquidez para invertir, y que España se ha consolidado como destino preferente de la inversión a nivel Europeo y mundial, podemos prever un ejercicio 2016 de nuevo muy activo en el mercado de inversión hotelera”. En su opinión, ahora la principal incertidumbre para los inversores se centra en la clarificación del mapa político, en la que algunos inversores internacionales han tomado una posición de “wait and see”.

Dentro de los destinos urbanos, irea espera que continúe la intensa actividad inversora en Madrid, donde los activos singulares podrían tener mucho protagonismo si se materializan las operaciones que están actualmente en el mercado. En Barcelona, la inversión en inmuebles para su reconversión a uso hotelero seguirá “congelada” mientras se mantenga la moratoria para nuevos proyectos. Por su parte, la inversión en hoteles existentes seguirá suscitando el interés entre los inversores, si bien es probable que, como consecuencia de la situación política en Cataluña, el universo de inversores se reduzca.

Para el socio de la División de Hoteles de irea, “los inversores institucionales seguirán jugando un papel importante y esperamos ver la constitución de nuevas SOCIMIS especializadas en el sector hotelero. Asimismo prevemos que las operaciones de portfolio sigan siendo importantes en 2016, estando algunas de ellas en fase de diseño en estos momentos”. Por último, en cuanto a las carteras de deuda con colateral hotelero, indicó que “estimamos que 2016 todavía seguirá siendo un año activo, si bien la tendencia de cara a 2017 y siguientes será de progresiva pérdida de intensidad”.