La inversión hotelera en España se ha disparado en 2017 y, a falta de las operaciones que se materialicen en el mes de diciembre, la previsión de cierre de año se sitúa por encima de los 3.200 millones, lo que supondría un incremento del 45% respecto a 2016, y del 25% si lo comparamos con 2015, año récord hasta la fecha, con 2.550 millones de euros invertidos, según un informe elaborado por los departamentos de Research e Inversión hotelera de BNP Paribas Real Estate.

Si comparamos el peso del segmento hotelero sobre el total de la inversión en inmobiliario en 2017, observamos cómo ha sido uno de los grandes protagonistas, con una cuota de mercado del 30%, aproximadamente, solo superada por el segmento del retail. De la inversión realizada en Europa en el sector inmobiliario, en 2016 casi el 20% fue destinado a hostelería, mientras que diez años antes suponía únicamente el 7%.

En este escenario, la ocupación hotelera en España alcanzó, hasta el mes de octubre, un nivel medio del 68%, dos puntos por encima del registrado en el mismo periodo del año anterior. Los puntos turísticos con mayor ocupación son, por este orden, Islas Canarias, Mallorca, San Sebastián, Madrid, Barcelona y Valencia.

94 operaciones de inversión

A pesar de que Madrid y Barcelona siguen estando en el punto de mira de los principales destinos urbanos de inversión, mercados como Valencia, Sevilla y Bilbao están despertando mucho interés por parte de los inversores.

Respecto a los mercados vacacionales, Canarias (23%), Andalucía (13%) y Baleares (9%) se sitúan a la cabeza de las inversiones realizadas, seguidas de las mejores ubicaciones de la Costa Blanca. De enero a noviembre de 2017 se han realizado un total de 94 operaciones de inversión, en las que han cambiado de manos 109 hoteles.

La operación más relevante en lo que llevamos de año ha sido la compra por parte de Blackstone de HI Partners a Sabadell, compuesto por 14 activos y por un importe de 630 millones de euros. Destaca también la adquisición de grupo Baraka y posterior venta a Riu Hoteles & Resort del 100% del Edificio España en Madrid, por un importe de 272 millones de euros.

En Barcelona, limitada la posibilidad de nuevos desarrollos hoteleros por los efectos de la moratoria, destacan las operaciones sobre hoteles ya existentes. Las principales transacciones han sido la compra del 55% del Hilton Diagonal Mar, por parte de AXA, por un importe de 80 millones de euros, y la adquisición del Silken Diagonal por Bensot Elliot y Highgate.

En el segmento vacacional la actividad de inversión ha sido muy intensa, registrándose varias operaciones de portfolios, lo que reflejan el buen momento que vive el hotel vacacional español. Destaca la compra por parte de London & Regional de un portfolio de cuatro hoteles, propiedad de Starwood Capital y Meliá por un importe aproximado de 240 millones de euros.

Otra de las operaciones destacadas ha sido la adquisición de Intertur Hotels, por parte de KKR y Dunas Capital de cinco hoteles ubicados en Mallorca e Ibiza, cuyas 1.126 habitaciones pasarán a ser gestionadas por Alua Hotels & Resort. El volumen de esta operación se ha situado por encima de los 120 millones de euros. El precio medio de las operaciones realizadas, sin tener en cuenta la operación del portfolio de Blackstone, ha sido de 25,5 millones de euros, siendo el precio medio por habitación de 124.500 euros.

Fondos de inversión, los grandes protagonistas

Si se analiza la tipología de comprador, se observa cómo los fondos de inversión están siendo los grandes protagonistas, sumando hasta la fecha el 44% del total del volumen transaccionado, muy condicionado por la operación de Blackstone. La fuerte apuesta por los fondos de inversión, junto con Socimis especializadas como Hispania por el segmento de los hoteles, está favoreciendo la profesionalización del mismo.

La tendencia de separación de propiedad y gestión de los hoteles sigue estando detrás de las operaciones, con un inversor cada vez más especializado y familiarizado con el sector. Además, el hecho de que las rentabilidades sean más atractivas que las obtenidas en otros productos de inmobiliarios está favoreciendo a la inversión hotelera registrada.

Mayor ocupación hotelera y subida de las tarifas

La ocupación hotelera en España alcanzó hasta el mes de octubre niveles del 68% (media enero-octubre 2017), ligeramente superior a la ocupación del 66% alcanzada en el mismo periodo del 2016. Los puntos turísticos con mayor ocupación en España son Canarias, Mallorca, San Sebastián, Madrid, Barcelona y Valencia.

La tarifa media diaria de los hoteles (ADR) se incrementó un 5,3% hasta octubre, si lo comparamos con el mismo periodo del año anterior, alcanzando niveles de 81,9 euros. El ingreso medio por habitación disponible (RevPAR), registró un incremento anual del 6,7% con los datos del mes de octubre, alcanzando niveles de 55,5 euros.

Los hoteles de cinco estrellas tienen una tarifa media diaria (ADR) de 178,5 euros, los de cuatro estrellas 87,9 euros y los de tres estrellas 64,4 euros, mientras que los ingresos por habitación disponible (RevPAR) para estas categorías son de 130,3 euros, 67,2 euros y 44,8 euros, respectivamente, en octubre de 2017, según el último dato publicado por el INE.

Si se analiza la evolución de las pernoctaciones, se observa cómo desde el año 2009 la llegada de turistas residentes en el extranjero repuntó notablemente. La demanda local ha mostrado un comportamiento más contenido, no obstante, desde 2013 la tendencia es ligeramente creciente. Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid son los destinos preferidos de la demanda nacional, mientras el principal destino de los viajeros no residentes en España es Baleares y Canarias. El principal proveedor de turistas en España sigue siendo el Reino Unido con un 28% sobre el total, seguido de Alemania (18%), Francia (17%) y los países nórdicos (9%).

“España debe saber aprovechar estos años de récord que estamos viviendo para mejorar su planta hotelera y su infraestructura turística en general. Tarde o temprano saldrán competidores y el sector hotelero español debe estar lo más preparado posible”, destaca Javier Villanueva, director de Hoteles de BNP Paribas Real Estate.