La inversión hotelera en España alcanzó los 3.907 millones de euros en 2017 (considerando hoteles en funcionamiento e inversión en inmuebles para reconversión en hotel), lo que supone un incremento del 79% respecto a 2016 y supera ampliamente el récord histórico logrado en 2015, en el que se registraron 2.614 millones de euros. Ésta es una de las principales conclusiones del informe anual “Radiografía del Mercado de Inversión Hotelera en España en 2017”, elaborado por irea.

El estudio señala que el pasado año se transaccionaron en España un total de 182 hoteles y 28.813 habitaciones frente a los 147 hoteles y 21.646 habitaciones del 2016, lo cual ha supuesto un incremento en el número de activos pero también en el precio medio pagado por habitación, que se sitúa en torno a 119.000 euros, aproximadamente un 30% por encima del precio medio alcanzado en 2016.

Los proyectos de reconversión y las transacciones de suelo para desarrollo hotelero crecieron un 139,8% en 2017

El excelente comportamiento de la industria turística en España, que en 2017 superará los 82 millones de visitantes extranjeros (casi un 10% más respecto a 2016), y la solidez de su crecimiento continúan estimulando el atractivo de este mercado, lo que se ha visto reflejado en la clara apuesta por los proyectos de reconversión de inmuebles a uso hotelero y en la vuelta de las transacciones de suelo para desarrollo de hoteles. En 2017 los proyectos de reconversión y las transacciones de suelo para desarrollo hotelero han registrado un volumen conjunto de 478 millones de euros anotando un crecimiento del 139,8% respecto al año anterior.

En cuanto a la tipología de los activos, en 2017 la inversión en hoteles vacacionales superó ampliamente al segmento urbano, (69% frente a 31%) recuperándose la tendencia de 2014 y 2015, lo cual se explica principalmente por la concentración de los principales portfolios transaccionados en el segmento vacacional (86% del total de las habitaciones), según irea.

A nivel geográfico desde irea destacan que en 2017 se extiende la “mancha” de la inversión y se recuperan destinos que habían permanecido poco activos tras la crisis. Málaga se incorpora con fuerza a los destinos preferidos por los inversores, registrando el 15% de la inversión total con 18 transacciones y 516 millones de euros. Canarias mantiene su hegemonía como destino favorito de la inversión acumulando 939 millones de euros lo que supone el 27% del volumen total.

Madrid repite como principal destino de inversión urbano con 637 millones de euros (considerando hoteles existentes y adquisición de inmuebles para su reconversión a hotel) por delante de Barcelona que ha registrado 422 millones de euros. Cabe destacar que todas las transacciones de hoteles existentes en Barcelona se produjeron con carácter previo al referéndum del 1 de octubre en Cataluña.

Por lo que se refiere a las transacciones de cartera, el estudio destaca que en 2017 ha aumentado de forma significativa el número y volumen de este tipo de operaciones. El año pasado se transaccionaron 12 carteras hoteleras (13.008 habs.) entre las que destacan la compra de HI Partners por parte de Blackstone, la compra de la participación de Barceló en la SOCIMI Bay por parte de Hispania, así como la adquisición de una cartera de 4 hoteles Sol por parte de London & Regional a Starwood Capital. Es destacable la predominancia de inversores internacionales de tipo institucional en este tipo de operaciones.

En cuanto al origen y perfil del capital invertido, es especialmente relevante el papel que han jugado los inversores internacionales desde el lado del comprador. En 2017, más del 60% de la inversión fue internacional (2.379 millones de euros). Los fondos de inversión han aportado el 49% de la inversión total de origen internacional mientras que los REITs y SOCIMIs han perdido peso en el mercado, anotando el 12% del volumen invertido frente al 29% materializado en 2016.

A los 3.907 millones de euros invertidos en hoteles en 2017 se suma además el volumen de deuda hotelera transaccionada con un nominal de 769 millones de euros. El año pasado se transaccionaron tres carteras que incluían garantías hoteleras en forma de 124 hoteles (10.400 habitaciones).

La inversión hotelera en 2018

Según señala Miguel Vázquez, socio de la División de Hoteles de irea, “al igual que el 2017, el presente año comienza con una fuerte inercia de operaciones en estado avanzado de negociación que, de materializarse, podrían concentrar unos 600 millones de euros de inversión en el primer trimestre de 2018”.

“Por tanto, desde irea, consideramos que la actividad de inversión hotelera seguirá siendo muy elevada en 2018, si bien el efecto de la incertidumbre en Cataluña hará muy difícil reeditar unos datos de inversión similares a los de 2017”, añade Vázquez.

Las buenas perspectivas del mercado de inversión se asientan, además, en otras variables como el atractivo del “destino España” para los inversores internacionales, la abundante liquidez de los mercados de capitales destinada a la inversión en real estate o la fuerte presión compradora que motivará a vender a los propietarios de activos hoteleros, especialmente a grupos hoteleros de carácter familiar que se enfrenten a situaciones de cambio generacional.

Respecto a la actividad de compra de deuda hotelera, Vázquez considera “que en 2018 se producirá una ralentización en este tipo de operaciones, si bien seguirán materializándose transacciones con origen en las intensas compras de deuda hotelera realizadas en los últimos años”.