El impacto del COVID-19 está siendo de gran envergadura para el sector de alojamientos turísticos. De hecho, los ERTEs anunciados por grandes compañías hoteleras los últimos días son una prueba de ello. Ante esta situación, las obligaciones de los operadores hoteleros en aquellos casos en los que el establecimiento sea explotado por medio de un contrato de arrendamiento, se están viendo afectados.
Jacobo Sánchez-Andrade, Counsel del área de Derecho Inmobiliario en Bird & Bird, explica que, en la mayor parte de los contratos privados, y también en los arrendamientos de hoteles, es poco probable encontrar una cláusula específica que regule la posibilidad de un evento similar a una pandemia. “El principio de autonomía de voluntad de las partes es la norma principal que rige los acuerdos en España, por lo que en primer lugar habría que estudiar cada contrato de arrendamiento para ver si las partes hubieran previsto alguna circunstancia excepcional que permitiera el no cumplimiento de las obligaciones contractuales”, asegura el abogado. Sin embargo, en muchos casos es posible que solo haya una referencia genérica a los llamados casos de fuerza mayor.
Bird & Bird señala a la figura Rebus Sic Stantibus como alternativa a la que se puede recurrir en la situación de crisis actual
Dentro de dicho supuesto de fuerza mayor entran todos aquellos eventos impredecibles e inevitables; no obstante, el Tribunal Supremo establece que en dichos casos la imposibilidad de cumplir con las obligaciones de un contrato no afecta a las “deudas pecuniarias”, es decir, todas aquellas en las que la prestación a realizar consiste en entregar una suma de dinero, aunque sí hace referencia a la posibilidad de establecer un incumplimiento temporal en el pago o retraso.
Por otro lado, al analizar la regulación de los arrendamientos, el Código Civil establece que en el supuesto evento de pérdida de más de la mitad del “fruto” obtenido por un arrendamiento debido a circunstancias extraordinarios o imprevisibles la renta puede ser reducida, es decir, el pago de alquiler puede ser reajustado, pero, igualmente, debe seguir siendo abonado.
No obstante, Bird & Bird señala otra alternativa a la que se puede recurrir: la figura Rebus Sic Stantibus,un principio que se centra en la posibilidad de suspender, revisar o finalizar un contrato debido a una alteración de las circunstancias actuales o a una ruptura del equilibrio económico del contrato cuando es imposible de cumplir para una de las partes.
“De acuerdo al Tribunal Supremo este principio puede aplicarse de forma muy limitada ante dos supuestos: impredecibilidad del riesgo y excesiva dificultad en el cumplimiento de las obligaciones contractuales”, explica Sánchez-Andrade, y añade que “la solución que aplica de manera preferente la jurisprudencia es la de modificación del contrato, ya que es más acorde con el principio de los actos y negocios contractuales. Es decir, lo que recomienda la jurisprudencia es mantener, en la medida de lo posible, el tráfico comercial normal”.
Se trata, por tanto, de un principio que podría ser aplicado de forma más directa en el caso actual que estamos viviendo, aunque las soluciones podrían ser distintas en función de cada caso. De esta forma, se abriría la posibilidad de negociar una reducción parcial y temporal de la renta, un período de gracia o una moratoria en el pago. Respecto de los gastos que, según el contrato, fuesen a cargo del operador, lo más justo es que se mantuviesen a su cargo, ya que es quien mantiene la posesión y uso del establecimiento.
